Собственникам
После того как дом введён в эксплуатацию, порядок такой: застройщик приглашает вас на осмотр квартиры, вы осматриваете её и либо подписываете передаточный акт, либо фиксируете недостатки в акте осмотра. После подписания акта вы получаете ключи, с этого дня начисляется плата за коммунальные услуги, и можно подавать документы на регистрацию права собственности в Росреестр. Гарантия на квартиру — не менее трёх лет, на отделку — не менее года.
1. Приёмка квартиры
Приёмка — единственный момент, когда недостатки видно всем сразу и исправить их проще всего. После подписания передаточного акта разговор о том, что можно было заметить глазами, становится заметно сложнее для обеих сторон.
Что взять с собой
- Паспорт и договор участия в долевом строительстве.
- Рулетку, уровень, фонарик, зарядку для телефона — проверить розетки, — и лист бумаги: им удобно проверять тягу в вентиляции.
- Телефон с заряженной батареей: фотографии и видео осмотра пригодятся, если разговор затянется.
На что смотреть
- Окна: царапины и трещины на профиле и стекле, конденсат внутри стеклопакета, сквозняк в местах примыкания к проёму, работа фурнитуры.
- Входная дверь: замки, уплотнитель, перекос полотна.
- Стены и потолки: трещины, пятна, следы влаги.
- Пол: ровность стяжки, пустоты под ней.
- Электрика: все розетки и выключатели под нагрузкой, щиток, автоматы.
- Отопление: радиаторы, их крепление, перекрывающие краны.
- Вода: подводка, краны, счётчики и их пломбы.
- Вентиляция: тяга в каждом канале.
- Площади: сверить с договором и техническим планом.
- Места общего пользования: лестничная клетка, лифтовой холл и двор — тоже общее имущество, замечания по ним фиксируются так же.
Как фиксировать замечания
Замечания записываются в акт осмотра — он составляется в двух экземплярах, по одному каждой стороне. Фотографии и видео делаются на месте. Если представитель застройщика уклоняется от подписания акта, это отдельно указывается в самом акте, а осмотр дополнительно фиксируется на видео.
Специалист по приёмке
Приглашать его не обязательно. С 1 января 2026 года требование привлекать эксперта из национального реестра специалистов в области строительства из правил приёмки убрано, и кандидатуру стороны определяют по соглашению.
При этом заключение аттестованного специалиста весомее обычного акта: он работает с поверенными приборами и оформляет документ так, что его можно использовать и в переговорах, и в суде. Комплексный осмотр квартиры на рынке стоит примерно 20–50 тысяч рублей. Если недостатки подтвердятся, эти расходы можно предъявить застройщику.
На осмотр важно прийти
Если участник долевого строительства уклоняется от осмотра, застройщик вправе по истечении месяца со дня, предусмотренного договором для передачи квартиры, составить односторонний акт — и квартира будет считаться переданной. Это правило действует и в 2026 году.
Если приехать в назначенный день не получается, позвоните и перенесите осмотр: 8 800 600-50-55.
Что изменилось с 1 января 2026 года
Раньше при обнаружении недостатков нужно было дать застройщику 60 дней на устранение и только потом заявлять денежные требования. Сейчас требовать соразмерного уменьшения цены договора или возмещения расходов на самостоятельное устранение можно сразу. Начисление неустойки за просрочку тоже возобновлено с 1 января 2026 года, при этом выплата уже начисленных сумм отсрочена до 31 декабря 2026 года.
Основание — постановление Правительства № 2380 от 29 декабря 2023 года в редакции постановления № 2226 от 30 декабря 2025 года, а также постановление № 2227.
Наша позиция простая: замечание, разобранное на приёмке, дешевле и быстрее для обеих сторон, чем замечание, дошедшее до суда. Поэтому все недостатки лучше называть сразу и полностью, даже мелкие.
2. Ключи и первые расходы
Ключи выдаются после подписания передаточного акта. С этого же дня начинается несколько вещей сразу.
- Плата за ЖКУ
- с даты акта
- Гарантия
- с даты акта
- Риск повреждения
- переходит к вам
Коммунальные платежи начисляются с даты передачи квартиры, а не с даты, когда вы въехали или зарегистрировали право собственности. Это прямо предусмотрено пунктом 6 части 2 статьи 153 Жилищного кодекса. Квартира может стоять пустой, пока идёт ремонт, — плата за содержание общего имущества и отопление всё равно начисляется.
- Перепишите показания счётчиков воды и электричества и сверьте их с теми, что указаны в акте. Расхождение проще устранить в день приёмки, чем через полгода.
- Сфотографируйте пломбы на счётчиках и запишите их номера.
- Проверьте даты поверки счётчиков — они указаны в паспортах приборов. Просроченная поверка означает расчёт по нормативу, а это дороже.
- Застрахуйте квартиру до начала ремонта, если планируете отделку. С момента передачи риск случайной гибели или повреждения квартиры лежит на вас.
3. Регистрация права собственности
После подписания акта право собственности регистрируется в Едином государственном реестре недвижимости. До этой записи квартирой нельзя распорядиться: продать, подарить, завещать или зарегистрироваться в ней по месту жительства.
- Госпошлина
- 4 000 ₽
- Срок
- до 9 рабочих дней
4 000 ₽ — при кадастровой стоимости квартиры до 20 млн ₽. Если регистрация права идёт одновременно с постановкой на кадастровый учёт — 6 000 ₽. Если кадастровая стоимость выше 20 млн ₽, пошлина считается как 0,02% от цены договора. Срок зависит от способа подачи: через МФЦ он на два рабочих дня дольше.
Документы за вас может подать застройщик. Это прямо предусмотрено частью 6 статьи 16 214-ФЗ и не требует доверенности — достаточно вашего согласия. Спросите об этом менеджера на приёмке: так проще и, как правило, быстрее.
Если подаёте сами — потребуются паспорт, договор участия в долевом строительстве, передаточный акт и квитанция об уплате пошлины. Подать можно через МФЦ или на портале Госуслуг.
После регистрации права можно оформлять регистрацию по месту жительства — через Госуслуги или МФЦ, отдельно за это платить не нужно.
4. Гарантия
Гарантийные сроки установлены статьёй 7 214-ФЗ. Их три, и они разные — это самое частое недоразумение на этом этапе.
| На что | Срок | Считается с |
|---|---|---|
| Квартира и дом: конструкции, кровля, фасад, окна | не менее 3 лет | дня передачи квартиры вам |
| Технологическое и инженерное оборудование: лифты, отопление, водоснабжение, вентиляция | не менее 3 лет | дня подписания первого акта в доме |
| Отделка и её элементы | не менее 1 года | дня передачи квартиры вам |
«Не менее» означает, что в договоре срок может быть больше, но не меньше. Смотрите свой договор — он главнее этой таблицы.
Гарантия не покрывает нормальный износ, последствия неправильной эксплуатации и повреждения, которые возникли из-за ремонта — своего или соседского.
Куда обращаться
Заявление о недостатке подаётся застройщику письменно: на info@bccr.ru или через офис продаж. Опишите, что именно не так, где, когда заметили, и приложите фотографии. Сохраните подтверждение отправки — с этой даты считается срок ответа.
ГОСТ на отделку: посмотрите свой договор
С 1 марта 2026 года действует ГОСТ Р 72509-2026 «Отделочные работы. Требования к результатам работ». Он вводит восемь классов качества отделки, шесть из которых относятся к жилью: чем меньше номер, тем строже требования.
Этот стандарт добровольный. Он обязателен для застройщика только тогда, когда прямо назван в договоре, проектной декларации или техническом задании. Если в вашем договоре класс отделки указан — именно по нему и оценивается качество; если нет — стандарт к вашей квартире не применяется автоматически.
5. Управление домом
Дом не может остаться без управления ни на день, поэтому закон выстроил цепочку, которая работает сама, даже если собственники пока ничего не решили.
- Временная управляющая организация. Не позднее пяти дней со дня получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию застройщик заключает договор управления. Такой договор заключается на срок не более трёх месяцев.
- Открытый конкурс. В течение двадцати дней со дня выдачи разрешения на ввод орган местного самоуправления публикует извещение о конкурсе по отбору управляющей организации и не позднее сорока дней со дня публикации проводит его.
- Решение собственников. Собственники в любое время вправе провести общее собрание и выбрать способ управления сами: свою управляющую организацию, товарищество собственников жилья или непосредственное управление. Решение собрания имеет приоритет.
Основание — части 13 и 14 статьи 161 Жилищного кодекса.
По нашим строящимся домам управляющая компания не назначена: способ управления выбирают жители. Когда по вашему дому пройдёт общее собрание или конкурс, контакты управляющей организации появятся на этой странице.
6. Налоговый вычет
При покупке квартиры можно вернуть часть уплаченного налога на доходы физических лиц.
- С покупки
- до 260 000 ₽
- С процентов по ипотеке
- до 390 000 ₽
Вычет на покупку считается с суммы до 2 млн ₽, вычет на проценты по ипотеке — с суммы до 3 млн ₽. У супругов право на вычет своё у каждого.
Важно про момент. Право на вычет по договору долевого участия возникает с даты подписания передаточного акта — именно этот год считается годом возникновения права. Но обратиться за вычетом можно только после государственной регистрации права собственности. То есть акт определяет, за какой год считать, а регистрация — когда подавать документы.
Мы не налоговые консультанты. Порядок и суммы зависят от вашей ситуации — проверьте их в личном кабинете налогоплательщика или у специалиста.
7. Ремонт
Несколько вещей, которые дешевле узнать до начала работ, чем после.
Не начинайте до подписания акта
Пока акт не подписан, квартира вам не передана. Работы, начатые до этого момента, осложняют разговор о недостатках: разделить, что было изначально, а что появилось при ремонте, становится почти невозможно.
Перепланировка требует согласования
Переустройство и перепланировку согласовывают с органом местного самоуправления по статьям 25–29 Жилищного кодекса. Без согласования нельзя переносить мокрые зоны, затрагивать несущие конструкции, менять схему вентиляции и переносить радиаторы отопления на лоджию. Несогласованная перепланировка всплывает при продаже квартиры и при её оценке для ипотеки — и обходится дороже, чем согласование.
Дайте дому год
В первый год после ввода дом даёт усадку — это нормальный процесс. Волосяные трещины в штукатурке в этот период не обязательно дефект. Поэтому чистовую отделку, чувствительную к движению основания — плитку крупного формата, бесшовные покрытия, дорогие обои, — разумно планировать не в первые месяцы.
Шумные работы ограничены по времени
Часы, в которые нельзя шуметь, устанавливает закон субъекта Федерации, и они различаются от региона к региону.
- Ярославская область (Рыбинск). Шумные работы запрещены с 22:00 до 6:00, летом — с 23:00, а также ежедневно с 13:00 до 15:00.
- Ульяновская область. [Уточнить действующие часы.]
- Ленинградская область (Выборг). [Уточнить действующие часы.]
Перед началом работ сверьтесь с действующей редакцией регионального закона: за нарушение предусмотрен штраф.
Предупредите соседей
В новом доме ремонт идёт одновременно у половины подъезда, и объявление на двери подъезда с вашими сроками и телефоном снимает больше конфликтов, чем любые правила.
8. Статьи о ремонте
Разборы по ремонту и обустройству новой квартиры мы публикуем в своём канале «Построили» на Дзене.
Дзен · Построили
Ремонт в новостройке 2026: полный гайд — от получения ключей до финальной отделки Последовательность работ, на чём нельзя экономить и какие этапы нельзя менять местами.
Дзен · Построили
Купили квартиру — потратили весь бюджет на ремонт. А мебель? На чём новосёлы переплачивают, на чём экономят зря и сколько закладывать на обстановку сверх бюджета ремонта.