Инвестиции в коммерческую недвижимость
Помещения под арендный бизнес — магазин, пункт выдачи, кофейню или услуги — в трёх жилых комплексах Рыбинска, Ульяновска и Выборга. Готовый арендный бизнес собирается здесь под вас: помещения продаются в whitebox, и арендатора инвестор может подобрать сам.
Ниже расчёт доходности и методика, по которой он сделан: откуда взята каждая цифра, на какую дату и чего в расчёте нет.
Расчёт на один квадратный метр в год. Вложено — цена метра плюс 20 000 ₽ на отделку whitebox. Коммунальные платежи на арендаторе.
| Объект | Ставка ₽/м² в месяц |
Вложено ₽/м² |
Чистый поток ₽/м² в год |
Аренда | Рост | Итого | Удвоение |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| «Малиновский квартал» Рыбинск |
700 | 140 000 | 6 096 | 4,4% | 14,8% | 19,2% | 5,2 года |
| 1 100 | 140 000 | 10 608 | 7,6% | 14,8% | 22,4% | 4,5 года | |
| ЖК «Ильюшин» Ульяновск |
850 | 139 000 | 7 803 | 5,6% | 18,4% | 24,0% | 4,2 года |
| 1 150 | 139 000 | 11 187 | 8,0% | 18,4% | 26,4% | 3,8 года | |
| ЖК «Крылов» Выборг |
800 | 160 000 | 6 924 | 4,3% | 16,4% | 20,7% | 4,8 года |
| 1 000 | 160 000 | 9 180 | 5,7% | 16,4% | 22,1% | 4,5 года |
Доходность складывается из двух разных вещей. Аренда — это деньги, которые приходят на счёт каждый месяц. Рост стоимости — это переоценка самого помещения: в первый год от 20 720 до 26 240 ₽ на метр, но увидеть их можно только при продаже. Пока помещение не продано, вложения не вернулись, поэтому слова «окупаемость» в таблице нет. «Удвоение» считается простым накоплением, без реинвестирования — это даёт более осторожный, то есть больший, срок.
Подставьте площадь помещения и ставку аренды — увидите вложения и поток в рублях.
Объект
Диапазон по соседним объектам: 700–1100 ₽
Расчёт ориентировочный. Он не учитывает простой между арендаторами, страховые взносы ИП и НДФЛ при продаже раньше пяти лет владения — подробности в методике ниже.
Жители дома — это трафик, который появляется вместе с ключами и никуда не денется. Считаем только его: без улицы, без соседних кварталов, без проезжающих мимо.
339 квартир в четырёх корпусах
237 квартир, четыре секции
250 квартир, тринадцать этажей
Считано по числу квартир и среднему размеру домохозяйства 2,2 человека — это данные переписи 2021 года. Для новостроек комфорт-класса обычно выходит выше, 2,3–2,5, так что оценка осторожная.
Два числа задаёте вы: какая доля жителей пользуется услугой и как часто. Готовых ответов тут нет — у каждого бизнеса они свои, и спорить о них правильнее с цифрами на экране.
Объект
Ориентиры, с которых можно начать: магазин у дома — 75% и 180 раз в год, пункт выдачи — 55% и 14, кофейня — 18% и 60, парикмахерская — 55% и 7. Это отраслевые прикидки, а не замеры по этим адресам.
Это нижняя граница: только жители дома. Улица, соседние кварталы и проезжающие сюда не входят — их мы не измеряли и выдумывать не стали.
«Малиновский квартал» — четыре корпуса на улицах Малиновская, Новосёлов и Корнева. Квартал строится целиком, коммерческих помещений в округе пока нет ни одного: на момент расчёта в Прибрежном не было ни единого объявления об аренде.
ЖК «Ильюшин» на Заводском проезде, 29А — рядом авиастроительный кластер: филиал ПАО «Ил» — «Авиастар», механический завод, НПО «Марс». Заволжский — самый населённый район города.
ЖК «Крылов» на перекрёстке с Большой Чернозёмной, на возвышенности. Школа в 168 метрах, два детских сада в трёх сотнях. Выборг — приграничный город с туристическим потоком.
Свободные помещения, планировки, цены по конкретному лоту и условия рассрочки — у менеджеров по объектам.
Откуда взята каждая цифра, на какую дату и чего в расчёте нет.
Вложено = цена метра + 20 000 ₽ на отделку whitebox. Цены метра: Рыбинск 120 000, Ульяновск 119 000, Выборг 140 000 ₽.
Доход = ставка аренды × 12 месяцев.
Расходы: УСН «Доходы» 6% с выручки; налог на имущество 1,5% от кадастровой стоимости. Коммунальные платежи несёт арендатор.
Чистый поток = доход − УСН − налог на имущество. Доходность от аренды = чистый поток ÷ вложено.
Кадастровая стоимость в расчёте приравнена к цене покупки. На практике она обычно ниже — тогда налог меньше, а доходность выше.
Циан, 7 октября 2026 года. Торговые помещения, помещения свободного назначения и офисы на первых этажах.
| Выборка | Объявлений | Медиана | Разброс |
|---|---|---|---|
| Рыбинск — новые и современные объекты | 2 | 1 050 ₽ | 1 000–1 100 |
| Ульяновск — Заволжский район | 21 | 820 ₽ | 189–2 000 |
| Выборг — помещения 40–600 м² | 10 | 750 ₽ | 407–1 333 |
Рыбинская выборка — две позиции. В самом Прибрежном районе объявлений об аренде нет ни одного; обе сопоставимые точки взяты в других районах города — Веретье-2 и посёлок Волжский. Две позиции это не статистика, и мы считаем честным это сказать.
Росстат, средние цены на первичном рынке жилья по субъектам РФ, на конец года. Среднегодовой рост за 2020–2025:
| Регион | 2020 | 2025 | За 5 лет | В год |
|---|---|---|---|---|
| Ярославская | 54 974 | 109 624 | +99% | 14,8% |
| Ульяновская | 49 755 | 115 702 | +133% | 18,4% |
| Ленинградская | 82 003 | 175 562 | +114% | 16,4% |
Четыре оговорки, которые надо держать в голове:
Ставка налога на имущество 1,5% взята от кадастровой стоимости. Но если встроенное помещение не попадёт в региональный перечень административно-деловых и торговых центров по статье 378.2 Налогового кодекса, индивидуальный предприниматель на УСН от налога на имущество освобождён — и тогда доходность от аренды вырастет примерно на 1,3 процентных пункта.
Попадёт или нет — определяется по каждому объекту и региону отдельно. Это вопрос к вашему бухгалтеру, а не к застройщику: мы не даём налоговых консультаций.
Расчёты на этой странице носят информационный характер и не являются публичной офертой, инвестиционной рекомендацией или гарантией дохода. Фактическая доходность зависит от условий конкретного договора аренды, рыночной ситуации и налогового режима инвестора.
